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三四线城市:库存“重灾区”

作者:未知

  楼市进入“白银时代”,三四线城市受制于城市产业能级低、人口流入差等因素,商品房销售缓慢,库存水平居高不下。本刊分别选取鄂北地级市随州及鄂东县级市武穴,打探当地楼市去库存下的现状。
  随州:去库存需3年时间
  随州,“鄂北重镇”,处在襄十随汽车工业走廊上。
  2014年末,随州全市常住人口218万人,其中城镇人口102万人,城镇化率接近50%。
  目前,随州中心城区房地产市场,仍然以早期的福利房和民房为主要形态。在当前经济环境下,楼盘的供应量较大,但需求动力不足,房价处于下行趋势。
  以老城区楼盘齐星花园为例,目前房价约4300元/平方米,紧邻随州最大的商圈大润发购物中心,附近中心医院、妇幼保健医院、实验中学等市级一流医疗教育配套齐全,一度号称随州最贵的楼盘。该楼盘在一定程度上,反映出随州房地产市场的成交和价格风向。在三四线城市高库存的大背景下,从2014年起,该楼盘价格下跌200元/平方米。
  从购房需求侧看,随州楼市整体上并没有形成规模,不足以快速消化大规模的房地产供应量。随州房管局相关数据显示,2015年随州城区新增商品住宅面积142.55万平方米,同比大幅增长79.08%。截至2015年12月底,全市共有房地产开发项目100个,规划建筑面积1332.84万平方米,库存面积338.03万平方米。按照近年随州市最大年成交面积120万平方米计算,在不增加商品房开发土地供应的情况下,消化这些楼盘约需3年时间。而2015年,随州城区商品房交易合同备案登记面积为78.48万平方米,同比2014年下降18.19%,这意味着未来的销售周期将更长。
  房地产进入“白银时代”,随州面临着三四线城市库存居高不下的发展共性问题。
  武穴:开发商高成本融资自救
  随州作为一个地级市,2015年商品住宅平均交易价格为3972元/平方米。而武穴作为鄂东县级市,楼盘起步价达3200元/平方米,部分楼盘均价达4300元/平方米。
  目前武穴沿江经济占全市份额近80%。然而,随着高速公路、铁路的建设,水运减少,港口经济受挫,武穴的天然良港优势已然不复存在。
  伴随着近年来武穴经济转型升级,当地房地产开发逐年升温。到2006年,当地标志性楼盘之一的金色豪园,首次开展按揭贷款业务。当时,武穴普通单价600元/平方米以下,而金色豪园销售价达800元/平方米左右,拉开了成建制小区房地产开发的序幕。
  随后几年,武穴的房地产开发一路高歌猛进,到2009年前后进入快速发展期,几大热销楼盘极大地刺激了房地产开发的热潮。2012年,武穴房地产开发呈现爆发状态,楼盘起步价达3200元/平方米,部分楼盘均价达4300元/平方米。
  受楼市热潮影响,当地房地产大规模动工,如君和地产、永宁商场等,诸多在建高楼来势凶猛。此外,当地还有西菜园拆建、刘家巷改造等项目。在楼市的激进开发下,供应过剩带来的库存问题成为一道难题。
  经过2012年的“疯狂”楼市后,目前武穴中心城区整体均价回落到2012年的4000元/平方米左右的水平。
  目前,武穴返乡置业人群的购房量已占总量的35%以上,成为武穴楼市的购房主力之一。针对岁末年初返乡置业人群的争夺战,已逐渐在武穴变成“常态”。
  目前,武穴的房产库存周期在一两年内,短期内市场陷入窘境之中。据了解,目前当地开发商遇到的最大困难是资金问题,许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。来自银行贷款的财务成本在10%左右,如果从民间融资,财务成本则要占到25%-30%之间。“房子确实不好卖,开发商更加没钱”,如此恶性循环加重了楼市去化压力。
  正如文中提到的随州和武穴,在2009年全国房地产市场持续升温的背景下,大批开发商扎堆入市。与此同时,全国无论是地级市还是县级市,大大小小的开发区如雨后春笋般出现,无疑为房地产扩张带来了巨大的空间。但是,那些缺乏特色经济和技术创新支撑的开发区,无法带来规模化和精英化的产业人口流入,没有高知人群的安居乐业,何谈房地产市场的长效发展。
  针对现有的房地产存量市场,今年4月底,湖北省政府出台《湖北省房地产去库存专项行动方案》。该方案提出全省各县市区棚改货币化安置比例不低于50%,商品住房库存量大且有条件的地方,这一比例力争达到100%,并通过财税政策,鼓励新市民进城购房;对库存消化周期超过24个月的地方,下一年度住房用地计划要削减50%。库存消化周期超过36个月的地方,要暂停住房用地供应。由此可见,地方政府去库存的决心之大,可见一斑。
  然而,三四线城市去库存,经济发展不能仅局限于GDP的增长,而要将眼光放长远,多注重创造良好的自然环境,建立共生共荣的产业集群,增强城市对人才的吸附力。
  当一个城市变得更有吸引力,更适合居住和发展,才能来谈去库存的问题。(支点杂志2016年6月刊)


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